투자자산운용사 1과목 모의 고사 공부 3

제 1과목 금융상품 및 세제 - 부동산 관련 상품 

 

<보기>의 부동산 투자회사법상 부동산 투자회사 (REITs)의 종류에 대한 설명 중 빈칸에 들어갈 내용으로 가장 적절한 것은?

부동산 투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사이다. 이 때 , 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 , 자산의 투자와 운용을 직접 수행하는 부동산 투자회사는 (      ) 이다.

 

1. 개발전문 부동산 투자회사

2. 기업구조조전 부동산 투자회사 

3. 위탁관리 부동산 투자회사 

4. 자기관리 부동산 투자회사

 

답 : 4번

 

해설:

부동산 투자회사는 자산을 부동산에 투자하여 운용하는 것을 주된 목적으로 설립된 회사이다. 이 때 , 자산운용 전문인력을 포함한 임직원을 상근으로 두고 , 자산의 투자와 운용을 직접 수행하는 부동산 투자회사는 "자기관리 부동산  투자회사" 이다. 

* 1. - 개발전문 부동산 투자회사는 2015년 법이 개정되어 현재 폐지되었다. 

 

* 부동산 투자회사(REITs)의 종류

자기관리 부동산 투자회사	자산운용 전문인력을 포함한 임직원 상근을 두고 , 자산의 투자 / 운용을 직접 수행하는 부동산 투자회사
위탁관리 부동산 투자회사	자산의 투자 / 운용을 자산관리회사에 위탁하는 부동산 투자회사
기업구조조정 부동산 투자회사	법에서 정하는 기업구조조정 부동산을 투자대상으로 하며 , 자산의 투자 / 운용을 자산관리회사에 위탁하는 투자회사.

 

---

 

부동산감정평가3방식중 비교방식(거래사례비교법)에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은? 

 

1. 토지평가에 있어 다른 방식들보다 중추적인 역할을 수행한다. 

2. 극단적인 호황이나 불황에는 적용이 곤란하다는 단점이 있다. 

3. 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정한다. 

4. 대체의 원칙에 이론적 근거를 두고 있어 현실적이고 실증적이기 때문에 설득력이 있다. 

 

답 : 3번

 

해설 : 

3번은 수익환원법에 대한 설명이다. 

구분	개념	특징
거래사례 비교법	감정평가 대상 부동산과 유사한 조건의 거래사례를 비교하여 평가	- 가장 일반적 - 유사 사례를 찾는 것이 핵심 - 거래 시점 , 입지 , 물리적 조건 등의 차이 조정하여 평가
임대사례 비교법	임대료를 기준으로 부동산의 가치를 산정	- 상업용 부동산에서 주로 사용 - 임대 수익을 통해 부동산의 가치를 추정 - 지역 내 유사 임대사례 분석 필요
원가법	부동산의 재건축 비용과 토지가격을 합산하여 가치를 산정	- 건축물이 새로 지어졌거나 독특한 경우에 사용 - 감가상각을 고려
수익환원법	부동산이 창출할 수 있는 순수익을 기준으로 가치를 평가	- 투자 목적의 부동산 평가에 적합 - 순수익을 할인율(또는 자본환원율)로 나눔

 

 

---

 

용도지역 중 도시지역에 해당하지 않는 것은? 

 

1. 주거지역

2. 녹지지역

3. 공업지역

4. 농림지역

 

답 : 4번 

 

해설 : 

용도지역의 분류

도시지역	주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
관리지역	보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역
농림지역
자연환경보전지역

 

 

---

 

<보기> 중 용익물권에 해당하는 것으로 모두 묶인 것은? 

ㄱ : 지상권 ㄴ : 지역권 ㄷ : 저당권 ㄹ : 전세권

 

1. ㄱ, ㄴ, ㄷ 

2. ㄱ, ㄴ, ㄹ

3. ㄱ, ㄷ, ㄹ

4. ㄴ, ㄷ, ㄹ

 

답 : 2번

 

해설 :

저당권은 담보물권에 해당. 용익 물권과 구분된다. 

 

추가해설 : 

* 물권이란? - 특정한 물건(부동산)을 직접 지배할 수 있는 권리 . 

* 주요 특징 

 - 직접 지배성 : 물권자는 다른 사람의 개입 없이 물건을 직접 지배할 수 있다.

 - 배타성 : 물권은 하나의 물건에 대해 하나의 물권만 인정되는 경우가 일반적이다. 

 - 대향성 : 물권은 등기를 통해 제 3자에게도 효력을 주장할 수 있다. 

 

* 물권의 분류 

용익물권  - 지상권 : 타인의 토지를 빌려 건물, 공장물 , 수목 등을 소유하기 위해 사용하는 권리   - 지역권 : 일정한 목적을 위해 다른 토지를 이용하는 권리  - 전세권 : 타인의 부동산을 일정 기간 동안 빌려 사용하고 그 대가로 보증금을 지급하는 권리

담보물권  - 저당권 : 채무자가 빌린 돈을 갚지 못할 경우 , 부동산을 경매로 처분하여 변제받을 수 있는 권리. (부동산 , 정착물, 등)  - 질권 : 채권자가 채무자의 동산 또는 권리를 담보로 제공받아 채권 변제를 요구할 수 있는 권리  (귀금속, 주식, 채권 등)  - 유치권 : 채권자가 채무자의 물건을 점유하여 , 채권이 변제될 때까지 변환하지 않을 권리

 

---

 

부동산 포트폴리오에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은? 

 

1. 부동산 포트폴리오의 위험은 두 부동산의 분산을 가중 평균한 값과 두 자산 간의 공분산을 고려하여 계산한다. 

2. 부동산 포트폴리오의 수익률은 개별 부동산의 수익률에 포트폴리오 전체에서 해당하는 자산이 차지하는 비중을 곱한 것을 더한값이다. 

3. 포트폴리오의 투자안들을 늘리면 비체계적 위험이 감소하여 포트폴리오의 위험이 줄어든다. 

4. 체계적 위험이란 투자대상 부동산의 고유한 특성에 의해서 발생하는 위험이다. 

 

답 : 4번

 

해설 : 

투자대상 부동산의 고유한 특성에 의해서 발생하는 위험은 비체계적 위험이다. 

 

추가해설 : 

부동산 포트폴리오란 ?  - 여러 유형의 부동산 자산을 조합하여 투자. 위험을 분산하고 , 수익을 극대화하기 위한 전략이다. 

                                         주식이나  채권 같은 금융 자산 포트폴리오와 유사한 개념. 

 

2. - 부동산 포트폴리오의 수익률은 개별 부동산의 수익률을 가중평균한 값이다. 

구분	개념	특징
체계적 위험 (Systematic Risk)	- 시장 전체에 영향을 미치는 위험. 부동산이나 투자자 만의 문제가 아니라 전체 경제 또는 부동산 시장에서 발생하는 리스크   - 포트폴리오의 다각화를 통해 제거할 수 있다.	- 외부 요인에 의해 발생. 개별 부동산이나 , 포트폴리오 관리로 통제하기 어렵다.  - 금리 , 인플레이션,  경기 변동과 같은 거시경제 요인과 관련
비체계적 위험 (Unsystematic Risk)	- 특정 부동산이나 포트폴리오 내 개별 자산에 영향을 미치는 고유한 위험.  - 포트폴리오 다각화를 통해 대부분 제거 가능하다.	- 특정 부동산, 지역, 유형, 임차인 등 개별적 요인에 의해 발생 - 관리 및 투자 전략으로 어느정도 통제 가능하다.