제 2과목 투자운용 및 전략 2 / 투자분석 - 대안투자운용 / 투자전략
부동산금융에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
1. 담보대출은 수익형 부동산금융의 대표적인 예이다.
2. MBS는 ABS의 일종으로, 주택자금으로부터 발생하는 채권과 채권의 변제를 위해 담보로 확보하는 저당권을 기초자산으로 발행한다.
3. MBS는 주택저당채권을 전문으로 유동화하는 유동화 중 개기관이 있다는 점에서 ABS와 차이가 있다.
4. PF(프로젝트 금융)는 사업자와 법적으로 독립된 프로젝트에서 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 하여 자금을 조달한다.
답 : 1번
해설:
담보대출은 주택금융의 대표적예
*부동산 금융
추가 해설 :
* 부당산 금융이란?
- 부당산 금융은 부동산 자산의 취득 , 개발 , 운영 또는 재구조화를 목적으로 자금을 조달하고 관리하는 금융 활동을 의미한다. 주로 대출 , 채권 , 주식 , 신탁을 통해 이루어진다.
* 부동산 금융의 주요 종류
- 부동산 담보 대출
- 부동산을 담보로 자금을 조달하는 형태
- 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)
- 특정 부동산 개발 프로젝트의 예상 수익을 담보로 한 금융.
- 대규모 상업용 부동산 개발에 사용.
- 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts)
- 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 , 수익을 분배.
- 안정적인 배당 수익 제공
- MBS (Mortgage-Backed Securities, 주택저당증권)
- 주택담보대출 채권을 묶어 발행하는 증권.
- 투자자에게 정기적인 이자 및 원금 상환.
- ABS (Asset-Backed Securities, 자산유동화증권)
- 부동산 관련 채권을 포함한 다양한 자산을 기반으로 발행된 증권.
- 금융기관의 자금 회전 및 유동성 확보 목적.
부동산 금융의 구분
| 구분 | 목적 | 특징 |
| 주택금융(주택 담보대출 등) | 주택 구매자에게 자금을 제공하여 주택 소유를 촉진 | - 개인이 주택 구입을 위해 필요한 자금을 장기적으로 조달 |
| 수익형 부동산 금융 (부동산 증권 등) |
부동산에서 발생하는 수익을 투자자들에게 배분하고 , 투자 자산의 유동성을 높임. | - REITs 나 MBS, ABS와 같이 투자자들이 부동산 간접 투자로 안정적인 슈익을 얻도록 설계 |
| 부동산 개발 금융 | 대규모 상업용 건물, 주거 단지 개발 등 프로젝트를 위한 자금 조달 | - 프로젝트가 완성된 후 수익(예: 임대료 , 분양 수익) 을 담보로 대출 |
| ABS(자산유동화증권) | 다양한 자산(예 : 부동산 대출 ,임대로 , 신용카드 채권 등) 을 기초로 유동화. | - ABS는 리스크 분산과 유동성 제공이라는 특정 목적을 가지며 , 이를 위해 다수의 자산을 묶어 투자자에게 제공. - 수익형 부동산 금융 내에서 투자 상품으로 운용될 수 있다. |
투자상품은 투자대상 자산군에 따라 전통투자대상과 대안투자대상으로 분류할 수 있다. <보기> 중 대안투자대상으로만 모두 묶인 것은?
| ㄱ. 인프라스트럭처(사회간접시설 등) ㄴ. 부동산 ㄷ. MMF ㄹ. 주식 |
1. ㄱ,ㄴ
2. ㄱ,ㄹ
3. ㄴ,ㄷ
4. ㄷ,ㄹ
답: 1번
해설 :
전통 투자 대상
- 주식, 채권 , 현금 등으로 이루어진 자산군을 말한다. 금융시장에서 오랫동안 거래되어 온 자산들이다.
* 특징
- 높은 유동성 : 주식과 채권은 금융시장에서 쉽게 사고 팔 수 있다.
- 투명한 정보 : 정보가 공개적으로 제공되어 분석이 쉽다.
- 역사적 데이터 : 오랜 거래 역사로 인해 과거 데이터를 기반으로 리스크와 수익을 예측 가능.
ex ) 주식 , 채권 , 현금 및 현금성 자산
대안 투자 대상
- 전통 자산군 외의 투자로, 일반적으로 복잡한 구조와 낮은 유동성을 가지는 투자자산이다. 전통 자산과의 상관관계가 낮아 포트폴리오 다각화에 도움이 된다.
* 특징
- 낮은 유동성 : 일부 대안 자산은 매매가 어려워 장기 투자에 적합하다.
- 정보의 비대칭성 : 정보가 제한적이며 , 분석 및 평가가 어렵다.
- 상대적으로 높은 수익과 리스크 : 변동성이 크거나 구조가 복잡한 경우가 많음.
- 헤지 효과 : 전통 자산과의 상관관계가 낮아 포트폴리오의 리스크 분산가능.
ex) 부동산 , 인프라 스트럭처 , 사모펀드 , 헤지펀드 , 원자제 , 파생사품 , 기타 대체 투자
글로벌 매크로 전략에 대한 설명으로 가장 거리가 먼것은?
1. 금리 , 경제정책, 인플레이션 등 전 세계 경제 추세를 예측하여 포트폴리오를 구성한다.
2. 개별 기업의 증권가치보다는 전체 가산가치의 변화로부터 투자수익을 추구하는 전략이다.
3. 헤지를 하지 않고 경제 추세나 특정한 사건에 영향을 받는 시장 방향에 대한 예측을 근거로 시장 방향성에 투자한다.
4. 투자 결정을 위한 경제상황 분석 방법으로 Bottom-up 방식을 사용한다.
답 : 4번.
해설 :
글로벌 매크로 전략의 특징
| - 경제 추세나 특정한 사건에 영향을 받는 시장 방향에 대한 예측을 근거로 시장 방향성에 투자함(방향성 전략) - 거시경제 분석을 바탕으로 특정 국가나 시장에 제한되지 않고 전세계를 대상으로 역동적으로 자본을 운용함. - 헤지펀드 투자전략중 가장 광범위한 자산에 공매도 / 레버리지 / 파생상품 등 다양한 투자수단을 사용하여 제약 없이 투자함. - 투자 결정 시 경제상황에 대한 분석방법으로 Top-down 방식을 사용하며 , 여러 거시경제변수에 대한 계량분석에 의해 변수들의 방향을 예측하여 투자를 수행함. |
* Top-Down 투자 방식
- 거시경제적 관점에서 출발하여 , 점진적으로 특정 산업, 그리고 개별 기업을 선택하는 방식 .
- 경제 > 산업 > 기업 순으로 접근한다.
| 글로벌 경제 상황 , 금리, 물가 상승률 , 환율, 정부 정책 등 경제 전반의 흐름을 분석 |
| >> |
| 경제 상황에 따라 성장 가능성이 높은 산업을 선정. |
| >> |
| 선택한 산업 내에서 유망한 기업을 선별 |
* Bottom-Up 투자 방식
- 개별 기업의 내부 가치와 경쟁력을 평가하는 데 초점을 맞추며 , 산업과 거시경제적 요인은 부차적을 고려한다.
- 기업 > 산업 > 경제 순으로 접근한다.
| 기업의 재무 상태(매출 , 이익, 부채비율 등), 사업 모델, 경영진의 역량, 성장 가능성을 평가. |
| >> |
| 해당 기업이 속한 산업의 경쟁 강도와 성장성을 평가 |
| >> |
| 기업과 산업에 영향을 미칠 수 있는 거시경제적 요인을 평가 (선택적) |
신용파생상품에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은?
1. TRS는 총 수익 매도자 입장에서 준거자산에 대한 신용 위험과 시장위험에 대한 노출을 동시에 헤지할 수 있다.
2. CLN의 경우 보장매입자는 준거자산의 신용위험을 CLN 발행자에게 전가하고 , 발행자는 이를 다시 채권 형태로 변형하여 발행함으로써 투자자에게 위험을 가한다.
3. 합성 CDO는 CDO의 특수한 형태로서, 보장매입자가 준거자산을 양도한다.
4. CDS는 보장 프리미엄과 손실보전금액을 서로 교환하는 계약이다.
답: 3번
해설 :
합성 CDO는 CDO의 특수한 형태로서 , 보장매입자가 준거자산을 양도하는 것이 아니라 , 신용파생상품을 이용하여 자산에 내재된 신용위험을 SPC에 이전하는 유동화 방식이다.
추가해설 :
| 상품 | 특징 | 활용 |
| TRS (총수익스왑) |
총수익(이자 + 자본수익) 제공, 고정금리 또는 변동 금리 지급 하여 , 신용위험과 시장위험 전가 가능 | 자산 소유 없이 수익 확보, 신용 위험 관리 |
| CLN (신용연계채권) |
신용위험에 연계된 채권 , 디폴트 시 원금 손실 | 신용위험 전가 , 높은 이자 수익 기대 |
| CDO (부채담보부증권) |
채권 등 실물 자산을 기초로 한 증권화 상품, 트렌치 별 투자 | 자산 유동화 , 투자자별 위험 선호도에 따른 투자 |
| 합성 CDO | CDS를 기초로 한 증권화 상품 , 실제 채권 소유 없이 신용위험 전가 | 신용위험만을 전가하여 리스크 관리 |
| CDS (신용부도스왑) |
신용위험(디폴트)을 전가하는 파생상품, 보험과 유사 | 채권 보유자의 신용위험 헤지 , 신용위험에 대한 투자 |
PEF는 1인 이상의 무한책임사원과 1인 이상의 유한책임사원으로 구성된다. PEF에 대한 설명으로 거리가 먼 것은?
1. 유한책임사원은 PEF에 투자한 금액의 범위 내에서만 책임을 진다.
2. 유한책임사원은 일반적으로 연기금, 은행 , 보험사가 주종을 차지한다.
3. 무한책임사원과 유한책임사원의 내역은 PEF의 등기 / 동록의 대상으로 규정하고 있다.
4. PEF 투자에 따른 운용수익은 무한책임사원과 유한책임사원의 투자비율에 따라 분배한다.
답 : 3번
해설 :
무한책임사원은 업무진행을 수행하는 PEF의 실질 운용자로서 대외적 책임을 지기 때문에 등기 / 등록의 대상으로 규정하고 있지만 , 유한책임사원의 내역은 등기 / 등록의 대상에서 제외하고 있다.
* PEF(사모펀드) 의 사원
| 무한책임사원 | - 펀드의 설립, 투자 및 운용을 책임지는 사원 - 투자액을 초과하는 책임부담 - PEF 전문운용사 , 은행계 자회사 등이 무한책임사원 기능을 수행한다. - 투자자 출자 내역 공개 |
| 유한책임사원 | - 투자액에 대해서만 책임부담 - 연기금, 은행, 보험, 재단 등이 유한책임사원 기능을 수행함. - 투자자 출자 내역 비공개 |
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