투자자산운용사 1과목 모의고사 공부 6

제 1과목 금융상품 및 세제 - 부동산 관련 상품

 

<보기>의 부동산 경기변동에 대한 설명 중 빈칸에 들어갈 내용이 순서대로 나열된 것은?

(  ) 에서는 과거 사례 가격이 새로운 거래 가격의 상한선이 되며 매수자가 우위인 시장이 형성되고, (  ) 에서는 과거 사례 가격이 새로운 거래 가격의 하한선이 되며 매도자가 우위인 시장이 형성된다.

 

1. 회복시장, 후퇴시장

2. 후퇴시장, 회복시장

3. 상향시장, 하향시장

4. 하향시장, 상향시장

 

답: 4번

 

해설 :

* 부동산 시장의 경기별 유형

햐향시장	- 부동산의 가격이 하락하며 거래는 한산하고 금리와 공실률이 높아짐 - 과거 사례 가격이 새로운 거래 가격의 상한선이 되며 매수자가 우위인 시장이 형성됨
회복시장	- 불황이던 시장이 점차 거래가 늘어나기 시작하는 단계로 통상 개별 혹은 지역별로 회복됨 - 가격의 하락이 중단 / 반전하여 가격이 상승하기 시작하기 때문에 투자 또는 투기심리 작용의 여지가 높음
상향시장	- 일반 경기에 확장에 해당하는 부동산 시장으로 부동산 가격이 활발하거나 경기가 후퇴할 가능성을 가짐 - 과거 사례 가격이 새로운 거래 가격의 하한선이 되며 매도자가 우위인 시장이 형성됨
후퇴시장	- 가격의 상승이 중단 / 반전하여 경기의 후퇴가 시작하며 거래는 점차 한산해지고 금리는 높고 여유 자금은 부족해짐
안정시장	- 부동산 시장만이 지니고 있는 특수한 국면으로 시장이 안정되어 감 - 가격은 가벼운 상승을 유지하거나 안정되고 불황에 강한 부동산 , 즉 위치가 좋은 적정규모의 주택 등이 대상이 됨

 

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부동산투자 시 사업타당성 및 리스크관리 분석에 활용되는 지표에 대한 설명으로 가장 적절한 것은 ?

 

1. 순소득승수는 순운용소득을 총투자액으로 나눈 값이다. 

2. 수익성지수는 최초의 부동산 투자액을 투자로부터 얻어지게 될 장래 현금흐름의 미래가치로 나눈 값이다. 

3. 부채상환비율은 운용에 의한 현금흐름을 산출하기 위해 사용되며 부채상환액을 순운용소득으로 나눈 값이다. 

4. Cash On Cash  수익률은 해당 기의 순현금흐름을 자기 자본으로 나누어 계산하며, 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 것이 특징이다. 

 

답 : 4번

 

해설 : Cash On Cash 수익률은 해당 기의 순현금흐름을 자기자본으로 나눈 것을 말한다. 내부 수익률과 다르게 화폐의 시간적 가치를 고려하지 않는다. 

 

1. - 순소득승수는 총투자액을 순운용소득으로 나눈 값이다. 순운용소득을 총투자액으로 나눈 값은 투자이율이다. 

2. - 수익성지수는 부동산투자로부터 얻어지게 될 장래 현금흐름의 현재가치를 최초의 투자액으로 나눈 값이다. 

3. - 부채상환비율은 순운용소득을 부채상환액으로 나눈 값이다. 

 

* 부동산투자의 타당성 분석

간편법	- 순소득승수 = 총투자액 / 순운용소득 - 투자이율 = 순운용소득 / 총투자액 - 자기자본수익률 = 납세 전 현금흐름 / 자기자본투자액
현금흐름 할인법	- 순현재가치(NPV) : 현금유입의 현재가치에서 현금유출의 현재가치를 차감한 값 - 내부수익률(IRR) : 투자안의 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 일치시키는 할인율(화폐의 시간가치 고려) - 수익성지수(PI) : 부동산 투자로부터 얻어지게 될 장래의 현금흐름의 현재가치를 최초의 부동산 투자액으로 나누어 계산
전통적인 감정평가법	- 거래사례비교법 , 수익환원법, 원가법

 

 

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부동산 감정평가 3방식 중 원가방식(원가법)에 대한 설명으로 가장 거리가 먼 것은 ?

 

1. 기술이 진보할수록 재조달원가나 감가상각액의 파악이 힘들다. 

2. 건축물 , 구조물 등에 대해서 관찰로만 확인이 불가능한 부분이 많다. 

3. 비수익성, 비시장성 부동산에 대한 평가에 유용하다.

4. 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 적용하기 유용하다. 

 

답 : 4번

 

해설 :

원가방식(원가법) 은 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 적용할 수 없고, 토지는 비교방식(거래사례비교법)으로 평가하는 것이 적절하다. 

 

* 원가방식(원가법)의 장 / 단점

장점	- 건축, 구축물, 기계장치 등 재생산이 가능한 물건 등에 널리 적용함. - 회사의 재산재평가에 유용함 - 비시장성, 비수익성 부동산에 대한 평가를 할 때 유용함 - 평가사의 주관적 개입 여지가 적음 - 조성지, 매립지 드으이 토지 평가에 유용함
단점	- 토지와 같이 재생산이 불가능한 자산에 적용 불가함 - 시장성과 수익성이 반영되지 못함 - 건축물, 구조물 등에 대해서 관찰로만 확인이 불가능한 부분이 많음 - 기술이 진보할수록 재조달원가나 감가상각액의 파익이 곤란함

 

추가해설 : 

원가법(Cost Approach) 란? 

- 부동산이나 자산의 가치를 평가할 때 , 해당 자산을 현재 다시 건설(재조달)하는 데 드는 비용을 기준으로 평가하는 방법 .

이 방법은 특히 신축 건물이나 특별한 용도의 부동산( 예: 공공시설, 종교시설 등) 평가에 주로 사용된다.

 

기본개념

 1. 대체원칙(Principle of Substitution)

 - 합리적인 투자자는 동일한 효용을 제공하는 대체 가능한 자산을 더 낮은 비용으로 구입하거나 건설하는 것을 선호

 - 즉, 기존 부동산의 가치는 새로 짓는 비용과 비교하여 결정

2. 감가상각(Depreciation) 고려

 - 건물이나 시설은 시간이 지나면서 노후화, 물리적 마모, 기능적 / 경제적 감가상각이 발생한다. 

 - 이러한 감가상각 요소를 반영하여 현재 가치를 조정 

 

평가 방식 

 *부동산 가치 = 재조달 원가 - 감가상각 + 토지가격

- 재조달 원가 산출 

    - 재조달 원가 : 현재와 동일한 기능을 하는 건물을 새로 짓는 비용

    - 재생원가 : 원래와 완전히 똑같은 건물을 짓는 비용

    - 일반적으로 재조달 원가를 더 많이 사용

- 감가상각 차감

    - 물리적 감가 : 건물의 노후화 , 마모에 따른 가치 감소

    - 기능적 감가 : 건물의 설계나 기능이 시대에 뒤떨어지는 경우 발생

    - 경제적 감가 : 주변 환경 변화(예 : 경기 침체 , 도시 쇠퇴)로 인한 가치 하락

- 토지가격 추가 

    - 원가법에서는 토지는 감가상각이 발생하지 않는다고 가정

    - 별도로 토지가치를 평가하여 총 가치에 더한다. 

 

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PF(Project Financing) 사업의 대표적인 안정성 확보방안인 저당제도에 대한 설명으로 가장 적절한 것은?

 

1. 목적물 관리의 안정성 및 효율성 , 채권실행의 편리성 등의 장점이 있다. 

2. 신탁회사가 담보물을 직접 관리하여 부동산 가격 변동, 임대차 등 변동 여부를 점검한다.

3. 신규임대차와 후순위권리의 설정을 배제할 수 없다. 

4. 채권회수가 요구될 경우 일반공개시장에서 공매함으로써 적극적인 매각활동을 한다. 

 

답 : 3번

 

해설 :

저당제도는 신규임대차와 후순위 권리의 설정을 배제할 수 없다. 

1. - 목적물 관리의 안정성 및 효율성, 채권실행의 편리성 등의 장점이 있는 것은 담보신탁제도이다. 

2. - 저당제도에서 담보물은 채권기관에서 관리하며, 담보신탁제도에서는 신탁회사가 담보물을 직접 관리한다.

4. - 채권회수가 요구될 경우 저당제도에서는 폐쇄시장에서 경매하고 매각활동이 전무하며, 담보신탁제도에서는 일반시장에서 공매함으로써 적극적인 매각활동을 한다. 

 

구분	저당제도	담보신탁제도
담보설정방식	- (근)저당권 설정	- 신탁설정(신탁등기)
담보물 관리주체	- 채권기관	- 신탁회사
소요경비	- 등록세 및 교육세 , 채권 매입비	- 등록세 , 교육세, 채권 매입비 면제 - 신탁보수(수익권증서 금액의 0.4% 이하)
채권실행방법	- 법원경매	- 신탁회사 직접 공매
채권실행비용 및 소요기간	- 경매비용 과다 소요 - 장기간 소요	- 현저히 절감 - 단시일 내에 정리
환가 가액	- 저가 처분(폐쇄시장에서 경매 ,매각 활동 전무)	- 상대적 고가 처분(일반공개시장에서 공매, 적극적 매각 활동)
신규임대차 / 후순위 권리 설정	- 배제 불가	- 배제 가능(담보가치 유지에 유리)

 

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 도시지역 중 용적률의 상한 크기를 가장 적절하게 비교한 것은? 

 

1. 주거지역 > 상업지역 > 공업지역 > 녹지지역

2. 주거지역 > 상업지역 > 녹지지역 > 공업지역

3. 상업지역 > 주거지역 > 공업지역 > 녹지지역

4. 상업지역 > 주거지역 > 녹지지역 > 공업지역

 

답 : 3번

 

해설 : 

도시지역 중 용적률 상한 크기는 '상업지역(1,500%) > 주거지역(500%) > 공업지역(400%) > 녹지지역(100%) ' 순이다.

 

* 용도지역의 용적률 상한(국토의 계획 및 이용에 관한 법률)

도시지역	- 주거지역 : 500% 이하 - 상업지역 : 1,500% 이하 - 공업지역 : 400% 이하 - 녹지지역 : 100% 이하
관리지역	- 보전관리지역 : 80% 이하 - 생산관리지역 : 80% 이하 - 계획관리지역 : 100% 이하
농립지역	- 80% 이하
자연환경보전지역	- 80% 이하

 

* 용적률이란? 

- 대지면적 대비 건축물의 연면적 비율. 건축물이 얼마나 높은 밀도로 개발될 수 있는지를 결정하는 지표